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黄山房地产一周动态

发布时间:2019-04-08    来源:市房协

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一周头条(4月1日-4月7日)
1、央行主管媒体:切忌炒作楼市“小阳春”
近几周来,伴随着多项稳经济政策的落地,房地产市场也异常敏感。
深圳地产中介一月签8单挣20万元、北上广深楼市全面回暖、多地迎来“小阳春”的报道层出不穷,此前已持观望态度或等待购房自住的消费者开始感到不安或者紧急行动起来,似乎“抢跑入市”热潮重新掀起。
那么,这一轮楼市“小阳春”是否是房地产大回暖的前奏呢?笔者认为,或许并非如此。
一是热点城市去年多经历了量价微跌,在政策放缓预期走强下微幅回升是市场正常波动,长期走势有待进一步观察。
受2月春节因素和本身较短的特点影响,环比数据参考意义容易失真;新房房价则受政策限价等因素影响严重,因此二手房同比数据是一线城市房价变动的重要观察窗口。
而根据该类指标对比可知,自10·30新政以来,严格的限购政策、收紧的贷款、上行的利率等一系列控制性政策叠加多渠道供给的预期,一线城市房价保持平稳,甚至有所下行,不少非热门但也属市区范围内的房价回落幅度超过15%。而随着利率信号等政策出现松动,3月份的数据大多有所回暖,但并非强势转向。
具体来看,北京楼市二手房3月成交量同比增长44%,但价格微幅变动2%;上海则是从低谷回弹,今年3月上海二手房成交套数高达2.59万套,环比2月增长174%,同比去年3月增长55%,但价格比高点仍低15%以上;广州则持续了平稳态势; 而深圳更是不同,与去年同期相比,3月深圳二手房成交同比下滑19%,整个一季度,深圳二手房成交同比下滑31%。
这种前期基数较低引发的反弹是否具有可持续性,短期内要看未来政策的力度,同时也要考虑到各地正在建设中的限竞房、共有产权房、长租公寓等替代项目入市的情况。实际上,经过前两年政策的消化,不少热点地区也将迎来新的供给扩大,可能会影响这一轮涨势的延续性。
二是房企竞争格局日益明显,这也可能影响楼市供给和发展新格局。
根据中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,共有76家房企发布2018年年报,其中A股51家,港股25家。整体而言,A股房企平均利润上涨23%,但净利润率平均为11.9%,相比2017年平均12.1%有所下降。而就在不久前,观点指数研究院发布的《2019中国房地产上市企业G30样本研究报告》显示,截至2019年3月7日,中国房地产上市企业30强中,平均毛利率水平为27.82%,较去年提升1.58%,同时这个数字也是近4年新高。
毛利率和净利率无法直接比较,但前者增幅下降,后者平均利率上涨的背后,也能反映出一个问题——房企的期间费用变动较大,且明显呈上升趋势。
这种看似背离也并不令人意外。近两年来,楼市数据从整体上看保持平稳,但从一线到二线热点城市再到三、四线城市,也经历了几波发展高峰,毛利率出现上涨与该趋势保持一致;而与此同时,房企融资渠道也收窄收紧,不仅银行严查资金违规流入地产行业,包括发债等多重渠道也持续偏冷。
上述利润率与负债率齐涨的背后,是发展分化、预期分化和结构转型期多重因素叠加的结果,同时也是行业风险的一个警示信号:除了头部的大型房企因其土地资源储备相对雄厚且融资议价能力较高,具有明显的竞争优势外,包括一些老牌房企、中小房企在内的企业可能会迎来更艰难的时刻,而如何尽可能让行业保持良性运转,各级政府也应及早准备预案,避免地产行业发展起伏影响消费者权益、金融稳定等多领域发展。
在这一背景下,房企的战略选择也出现了分化。包括龙头房企在内的企业有选择加速多元化战略,也有像万科这样进行战略收缩——停止多项未获得独立明显收益的项目;有青睐一、二线城市发展趋势和人口红利,迎着高价而上的;也有积极布局三、四线城市。这种分化选择的背后实质上是房企在用真金白银投票,表明自己对未来楼市发展格局的不同态度,而这种多元化的选择与此前大一统式的冲楼王、囤地皮表现显然大有不同。
楼市冷暖关乎全民,也影响全社会。稍有风吹草动,便有较大影响。因此,近期热点城市的楼市“小阳春”信号引发热烈讨论并不稀奇。但与此同时,如果只关注单一月份的异动,就过度炒作,甚至有相关从业人员再次鼓吹“抢跑入场”和“飞涨论”,显然并不可取,而这种舆论推热的楼市升温可能在一段时间内构成“刚需压力”,对市场的平稳健康发展无益。(金融时报)

2、人民网:如何让“大棚房”整治“叫好又叫座”?
近期,全国各地“大棚房”整治行动如火如荼。截至3月17日,全国共排查发现“大棚房”问题16.8万个左右,涉及占用耕地13万亩,排查发现的“大棚房”问题已经完成整改八成。自整治行动开始,各地积极贯彻落实,率先拆除与农业无关的农业大棚改建“私家庄园”、别墅等违法违规建筑。整治行动效果显着,整改土地多已复耕,守住了耕地保护红线,遏制了农地非农化乱象。
然而在整治过程中,在互联网上也随之产生了这样一种声音:“无论是一号文件还是农业农村部的文件,都在鼓励农村发展休闲农业,进行乡村旅游升级,促进农民增收。但是在全国开始大棚房清理行动的同时,休闲农业或将遭遇灭顶之灾!打碎了农庄人的美梦。”一方面,这种声音看似反映了民众的矛盾和困惑,实则是对“大棚房”问题的危害认识不够深刻;另一方面也反映出了各地在贯彻落实整治工作的过程中在工作细节上还存在着一些不足之处。
首先,必须充分地意识到耕地保护红线是底线,必须坚守“农地姓农”底线,不能改,更不能破。“大棚房”问题是指借建农业大棚之名,占用耕地建设“私家庄园”、别墅、休闲度假设施、商品住宅等非农设施,严重违反土地管理法律法规。其本质是改变土地性质和用途,改变农业生产功能,直接触碰耕地保护红线和永久基本农田划定底线,直接影响国家粮食安全。“大棚房”的出现不但扰乱了农村用地的管制以及土地开发市场,同时也会造成耕地红线的失控。对“大棚房”进行整治,对国家有利、对社会有利。
其次,各级政府相关部门作为整治工作的主要责任者和执行人,一定要把思想工作做在前头,把道理说清楚,及时掌握最新情况,根据实际情况,采取相应措施,把矛盾化解。治理要有决心,但实际工作要讲究方式方法。这考验着各级政府相关部门的执政水平和执政智慧。比如,在天津某地的一个大棚产业区,蓝莓马上就要上市,此时正是最关键的管理期。而这里有问题的看护房达到了163户,面积普遍在40㎡以上,在拆除之后,当地则是给农民安排了临时的设施,让农民更好的看护生产。这让执政有了更多温度,更容易让群众接受,彰显了执政智慧。
在个别地区,被作为脱贫致富重要举措的农家乐设施因违法违规建设在整治中被关停拆除,引发了民众困惑。当地各级政府相关部门如何回应和解决民众的困惑,在执政上展示出更多智慧更有温度,是值得思考的。当前,农家乐作为休闲农业的一种形式,成为各地脱贫攻坚的重要举措,给农民带来稳定可观的收入。农家乐以田园风光为卖点,游客以最近的距离,最好的体验亲近自然,住在田间与大自然零距离接触无疑是游客的直观理解。“一拆了之”并非最好的结果,不仅游客们会感到扫兴,也会白白葬送了已形成一定经济规模的休闲农业产业。各地不妨以这次整治为契机,通过“合理利用农民自有住宅、闲置宅基地”“充分利用‘四荒地’(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)”“作为景区配套设施”等等方式规范休闲农业的发展,激发休闲农业的新活力,创造更大的经济效益。比如,四川省就提出,针对此次“大棚房”清理整治专项行动中反映出的农家乐需求旺盛问题,将研究建立长效机制,综合采取土地利用计划规划管控、村庄土地布局调整等措施,既坚守耕地保护红线,又为乡村振兴提供要素保障。
最后,作为休闲农业的投资者和经营者,始终要紧绷法律这根弦,运用法律常识排除不必要的投资风险,保护好自己的权益。毕竟,在违规违法的情况下,要承担由此带来的损失。无论是与谁合作,都要获得明确的文件许可,得到明确的答复,不能将所谓的“默认”、“口头承诺”、“不反对”等情况视为合理合法。利润再大,市场前景再好,不合法不合规,坚决不投资。地方政府相关部门也应加强日常监管,及时发现,及时提醒,既可以有效降低投资者的损失,也可以降低甚至消除后期整治的成本。
各地政府如何以“大棚房”整治为契机,让已形成一定经济规模的相关产业得到保护并焕发出新活力,成为当地发展的助推器,考验着各级执政者们。唯有因地制宜,因时而变,讲究工作方式方法,才能既守得住红线、底线,又能展示执政的智慧和温度。(人民网)
3、国有六大行发年报:2018年新增贷款中房贷占一半
截至目前,包括中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、邮储银行在内的六大国有大行已经全部发布了2018年报,根据报告统计发现,在2018年六大行合计贷款增加额中,个人住房贷款增加了25338.96亿元,占到了将近5成的份额。
根据六大行年报统计数据显示,2018年,六大行合计贷款增加额为51305.59亿元,其中,公司类贷款增加额为14876.08亿元,占比约28.99%;个人贷款增加了31180.04亿元,占到了60.77%,这其中新增个人住房贷款为25338.96亿元,占据全部新增贷款的49.39%。从上述数据可以看出,在各项业务中,六大行更加青睐于个人贷款,尤其是其中的个人住房贷款业务。
虽然个人住房贷款业务有所增长,但各个银行还是在坚持“房住不炒”的原则。农业银行年报中表示,本行落实差异化住房信贷政策,积极支持居民合理自住购房需求。另外,农行还进行了开发个人客户风险限额管理系统,严格落实央行住房按揭贷款限额管理规定,按月制定投放方案。开发零售贷款欺诈风险识别系统,精准识别住房贷款假按揭被挪用风险。
中国银行则在年报中表示,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,认真执行住房金融政策,严格执行差异化信贷政策。
从央行发布的数据中也可以看出,我国个人住房贷款业务一直在稳定增加。央行发布的数据显示,2018年末,人民币房地产贷款余额38.7万亿元,同比增长20%;全年增加6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,比上年水平低1.2个百分点。其中,个人住房贷款余额25.75万亿元,同比增长17.8%,增速比上年末低4.4个百分点。
关于六大行对个人住房贷款业务的青睐,合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示,虽然去年局部地区房地产市场降温,但总体来看,全国的房地产市场的销售额仍然有所增长。去年全国商品房销售额接近15万亿,创了一个新高,住房贷款增加是必然的结果。
郭毅还表示,对于银行来说,个人房贷是个优质的贷款品种,违约率比较低。去年整体的贷款利率也有了提升,甚至有的银行的房贷利率出现了基准利率上浮30-40%。利润高风险低,所以商业银行更愿意去发展个人房贷业务。另外,就算未来出现了违约现象,房地产的价值也是相对稳定的,变现也相对容易。(中国经济网)

本地动态
1、全省一季度城市建设重点工作现场调度会在黄召开
4月2日,全省一季度城市建设重点工作现场调度会在我市召开。副省长周喜安出席会议并讲话。省政府副秘书长、办公厅主任张杰,省住房和城乡建设厅党组书记、厅长赵馨群,副市长杨龙,以及省直有关部门负责同志、全省其他市分管负责同志参加会议。
周喜安指出,各地各有关部门要深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神,牢固树立和贯彻落实新发展理念,对标对表年度工作任务,实化推进措施,确保城市建设各项重点工作顺利推进。
周喜安强调,要着重提高棚改安置房的建设品质,加强工程调度和督促检查,严把建筑材料和工程质量关,全面提升工程质量水平,营造良好的人居环境;要集中力量提升城市建设管理水平,加快推进城市污水处理提质增效,全面推进城市生活垃圾分类,推进城市黑臭水体治理,做好城市节水工作,完善城市管网安全检测系统;要坚持以人民为中心的发展思想,着力补齐城市基础设施建设短板,提升城市品质,加强历史文化的保护和传承;要贯彻落实中央和省房地产调控部署要求,坚持“房住不炒”的定位,稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产市场的供给平稳;
要重视住建领域的安全问题,坚守安全底线,有效防范、坚决遏制重特大事故发生,确保住建领域安全生产形势持续稳定,为决胜全面建成小康社会,加快建设现代化五大发展美好安徽作出应有的贡献。
会议期间,与会人员还先后来到市中心城区仙人洞新苑安置区、不动产交易中心、滨江路改造提升项目、黎阳老街、城市展示馆、南滨江公园等城建重点工程现场观摩考察。
会议通报了全省住房城乡建设重点工作及下一步工作安排;黄山、合肥、芜湖、宿州、安庆市政府负责同志分别就城市建设管理提升工作、城市污水管网改造、城市污水处理厂建设及提标改造、城市黑臭水体治理、保障性住房等重点任务作交流发言。(黄山政府网)
2、黄山三江口城市核心商圈建设项目推进会召开
4月1日下午,黄山市市委书记任泽锋主持召开三江口城市核心商圈建设项目推进会,听取相关情况汇报,与有关单位共同研究推进工作。市委副书记、市长孔晓宏,副市长杨龙出席会议。

在认真听取相关单位座谈发言后,任泽锋指出,三江口城市核心商圈建设对于完善城市功能、构筑城市新地标、促进旅游转型升级具有十分重要的意义,要切实提高工作站位,加大工作力度,全力推进三江口城市核心商圈项目建设,确保实现良好的综合效益。
要本着对历史高度负责的态度,进一步完善相关规划设计,统筹规划布局,注重与实际相结合,注重与老街保护和周边风貌相衔接,更好发挥规划引领作用。要完善项目推进机制,进一步明确时间节点和工作路线图,加强沟通对接,密切协调配合,有力有序有效推进项目建设。要坚持依法依规办事,把准政策依据,严格按照程序执行,确保各项任务落到实处。要压紧压实责任,建立工作台账,加强工作调度,强化督查落实,形成紧张快干的良好氛围。
孔晓宏在讲话时要求,进一步严实工作作风,完善推进机制,提高工作效率,全力以赴加快三江口核心商圈项目建设步伐。要严格责任落实,形成工作合力,针对项目推进过程中遇到的问题及时沟通、及时协调、及时解决,齐心协力共同把三江口城市核心商圈建设好。
三江口城市核心商圈建设对于完善城市功能、构筑城市新地标、促进旅游转型升级具有十分重要的意义,要提高工作站位,本着对历史高度负责的态度,全力推进三江口城市核心商圈项目建设。(黄山市政府网)

房企动态
1、恒大再获林溪郡旁75亩新地块 楼面地价1167元/㎡
继恒大林溪郡之后,恒大休宁再获新地!4月1日,休宁县东临溪镇1宗75.25亩商住用地成功出让,由黄山粤丰置业有限公司以总价10534.3707万元成功竞得,楼面地价1167元/㎡。
土地位置位于恒大林溪郡旁,面积50163.67㎡(75.25亩),土地性质为商业、住宅用地(商业建筑面积不超过总建筑面积的20%),容积率1.8,限高60米,总计容建筑面积9.1万㎡,起始价10534.37万元。(市房协)

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